宣州区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《宣城市城市规划区农民建房空间规划管理办法》已经市委、市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                            

                                                                                                                  2019年11月20日

 

 

宣城市城市规划区农民建房空间规划管理办法

 

第一章  总  则

 

第一条【目的和依据】 为了加强和规范城市规划区内的农民建房管理，促进国土空间规划顺利实施，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《安徽省城乡规划条例》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 本办法适用于宣城市城市规划区内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“农民建房”）及其管理。

本办法所称城市规划区是指《宣城市城市总体规划（2016—2030年）》确定的区域。

本办法所称农民是指具有农村集体经济组织成员资格的人员。

第三条【基本原则】 农民建房应当坚持以下原则：

（一）统筹规划原则。农民建房应当符合国土空间规划及相关专业规划；鼓励自然村向中心村、集镇集聚，实行统一建设与自行建设相结合。

（二）节约用地原则。要从保护耕地、有利生产、方便生活、适当集中、共建共享出发，禁止占用永久基本农田建房，严格控制占用耕地建房，充分利用原有宅基地、村内空闲地和村周边低丘缓坡。

（三）鼓励农民自愿退出宅基地原则。农民自愿退出全部宅基地或符合宅基地申请条件但自愿放弃申请的应予奖励，奖励资金具体使用管理办法另行制定。

（四）依法审批原则。农民建房严格按照相关规定程序依法审批。

第四条【部门职责】  市自然资源规划主管部门负责农民建房空间规划管理工作，城市管理行政执法部门负责农民建房违法建设查处工作，乡（镇）政府、街道办事处负责本辖区农民建房受理、审查、报批及建设监管工作。

宣城经开区管委会、宣城现代服务业产业园管委会、市敬亭山管委会、宣州区人民政府为本辖区的分区管理单位。

第五条【规划编制要求】 市自然资源规划主管部门应当根据国土空间规划,结合城市发展需要，组织相关乡（镇）政府、街道办事处编制城市规划区内村庄布点规划，报市政府批准后实施。

分区管理单位根据村庄布点规划，负责本辖区内的村庄修建性详细规划编制及建设管理工作。在组织规划、建设时，实现村庄建设发展有目标、重要建设项目有安排、生态环境有管控、自然景观和文化遗产有保护、农村人居环境有改善。

农民建房规划编制和管理费用纳入同级财政预算。

 

第二章  管理及建设要求

 

第六条【分类划分】 依据《宣城市城市总体规划（2016—2030年）》，按照农民现居地与国土空间相关规划的用地布局和实施的关联程度，将723平方公里的城市规划区分为三个区域（具体详见附图）。

一类区：东至水阳江，西、南至沪渝高速公路，北至宣南铜高速公路，总占地约77平方公里；

二类区：主要指青弋江大道、宣南铜高速公路、南漪湖大道、泰和路等围合区域，总占地约166平方公里；

三类区：城市规划区内除一、二类区域以外约480平方公里范围。

第七条【分类管理】  对各区域农民建房按下列要求实行分类管理：

（一）一类区内,除危房改造，市自然资源规划主管部门不再批准新建、改建、扩建农民住房。农民申请新建住宅的，对符合住房保障条件的可提供公租房保障，对放弃新建住宅申请的，可按政府公布的交易价格购买政府投资建设的剩余安置房。

对“一户一宅”并经有资质的房屋安全鉴定机构鉴定属D级危房的，危房由分区管理单位会同市房屋征收主管部门依法予以征收；暂时无法征收的，经分区管理单位出具意见并报市政府批准，农民可申请原址、原面积维修或翻建。

（二）二类区内，市自然资源规划主管部门原则上不再批准新建、改建、扩建农民住房。

对确属“一户一宅”，墙体、结构有明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等，可申请原址维修或翻建。

农民申请新建住宅的，进入农民集中建房点和统建点建设；对符合住房保障条件的可提供公租房保障，对放弃新建住宅申请的，可按政府公布的交易价格购买政府投资建设的剩余安置房；对暂时无法解决，且位于规划建设用地范围外的，可批准新建住房。

（三）三类区内，鼓励和引导符合建房条件的农民到规划集中建房点集中建设，其中乡（镇）政府所在地应严格按批准的集镇空间规划组织实施。农民申请新建、改建、扩建的，依照本办法规定办理。

第八条【禁止新建区域】 下列区域禁止农民新建房：

（一）主城区主干道、主要出入口道路和规划明确规定的道路红线以外100米区域内；

（二）属于城市近期规划改造和控制的区域；

（三）城市园林绿化用地；

（四）永久基本农田保护区；

（五）水系及城市防洪、排涝需要控制的区域；

（六）风景名胜区及文物古迹保护区域；

（七）铁路、公路、桥梁、地下管线、高压走廊等重要基础设施和公共服务设施用地控制区域；

（八）涉及环保、生态、安全、卫生防护等要求的控制区域；

（九）法律、法规、规章和市政府规范性文件禁止的其它区域。

第九条【统建管理】 统建小区、集中建房点的建设管理、入住条件、程序及基础设施和公共设施配套建设时序，由分区管理单位分别会同市自然资源规划、住建等主管部门按项目研定后组织实施。

第十条【面积控制及人口计算标准】 农民建房人均建筑面积控制和人口计算标准：一类区域人均为30平方米以内，二类区域人均为50平方米以内，三类区域人均为60平方米以内。

符合条件、家庭人口少于3人的，人口可按3人计算。符合条件确需建房的孤寡老人（60周岁以上）或与子女分户单独居住的单身老人（60周岁以上）不超过70平方米。

第十一条【层数、层高要求】 村庄建设规划中有层数、层高规定的，按其规定进行审批控制；无层数、层高规定的，按以下要求控制：

（一）农民新建房房屋层数控制：二类区不超过2层，三类区不超过3层。

（二）高度控制：单层建筑，檐口高度不得超过4米；两层建筑，檐口高度不得超过7米；三层建筑，檐口高度不得超过10米。

建筑物檐口高度是指建筑物檐口顶端（有女儿墙的指女儿墙顶端）相对于室外地坪的高度。

第十二条【建筑设计要求】 农民建房设计应当符合适用、经济、绿色、美观的要求，结合农民生产、生活习惯，做到功能合理、整体风貌协调，体现地方文化特色，符合国家和省有关节约资源、防灾减灾的规定，积极推行使用通用标准。

市住建部门组织编制村民建房图集，村民建房可在此图集内选型，如自行设计的，须由符合资质要求的设计单位进行设计，并加盖出图章。

第十三条【建房条件】 因确需建房分户原宅基地面积低于分户标准的、建设需要或自然灾害需要搬迁的、经县级以上人民政府批准回原籍落户没有住宅需要新建住宅的，农民可以申请建房，但有下列情形之一的，农民不得申请建房：

（一）将原有住房出租、出卖或赠与他人的；

（二）在集体土地范围内“一户多宅”或现有建筑面积超过第十条规定的；

（三）原住宅被征收已安置或实行货币化补偿安置的；

（四）法律、法规或政策规定的其它情形。

 

第三章  审批程序

 

第十四条【宅基地审批】  农民每户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不超过160平方米。涉及宅基地审批的，由本人提出用地申请，经村民会议同意，乡（镇）政府、街道办事处审核，报宣州区人民政府批准。其中，占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。

第十五条【分级审批要求】  农民建房实行分类、分级审批，经审批后市自然资源规划主管部门方可办理建设工程规划许可。

（一）集中建房点选址由市自然资源规划主管部门分别会同分区管理单位按要求组织审查，报市人民政府审批；

（二）一类区域农民自建房由市自然资源规划主管部门报市人民政府审批；

（三）二类区域农民自建房报分区管理单位审查同意后，由市自然资源规划主管部门审批；

（四）三类区域农民自建房报市自然资源规划主管部门派出机构会同分区管理单位审批，报市自然资源规划主管部门备案。

第十六条【申报材料】 农民申请建房时需提交以下材料：

（一）个人住房新建、改建、扩建的书面申请；

（二）申请人户口簿、身份证等；

（三）不动产权证书或集体土地使用证；

（四）所在地村（居）委会同意建房意见及“一户一宅”的有关证明材料；

（五）利害关系人（四邻）书面意见；

（六）市自然资源规划主管部门要求提交的其它材料。

第十七条【办理程序】 农民申请自建住房，按下列程序办理：

（一）申请人持本办法第十六条规定的材料报所在地乡（镇）政府、街道办事处审核，乡（镇）政府、街道办事处应对其申报材料的真实性负责。乡（镇）政府、街道办事处在7个工作日内审核同意后，在申请人所在村（居）委会和村（居）民组进行不少于10日的张榜公示，公示内容包括申请人家庭基本信息、现有住房情况、申请建房位置、拟建建筑面积及用地面积等。经公示无异议后，报市自然资源规划主管部门。经审核，不符合相关要求的，由乡（镇）政府、街道办事处退回申请。

若建房选址涉及水利、交通、林业、供电等相关部门的，应分别取得相关部门签署的书面同意意见。

（二）市自然资源规划主管部门自收到申请材料之日起10个工作日内，会同乡（镇）政府、街道办事处等对申请人的建房位置进行现场勘察后，联合相关部门审查，并按本办法第十五条实行分类分级审批；经审批同意后，要求建房户提供符合要求的房屋设计图纸并按程序办理规划许可。

（三）市自然资源规划主管部门依法许可后，由乡（镇）政府、街道办事处现场放验线，市自然资源规划主管部门、城市管理行政执法部门和乡（镇）政府、街道办事处负责监督申请人严格按规划进行建设，市自然资源规划主管部门应建立农民建房管理档案。

（四）建设工程竣工后，申请人应向乡（镇）政府、街道办事处申请规划核实。经核实，符合规划要求的，同时属移址新建的原房已拆除且宅基地已收回的，符合“一户一宅”相关要求后，由乡（镇）政府、街道办事处在7个工作日内予以规划核实，报市自然资源规划主管部门备案；经核实，不符合规划许可要求的，书面告知申请人按要求整改。

（五）申请人持规划许可文件、规划核实文件及其它有关材料，向市不动产登记中心申请办理不动产登记手续。

农民在规划统建小区申请新建住房，符合建房条件的，由项目实施单位按上述要求统一办理相关手续。

第十八条【许可有效期】 农民建房的许可文件有效期为一年。需要延期的，应在许可期届满30日前，由申请人提出申请，经所在乡（镇）政府、街道办事处审核同意后报原许可机关批准延期，延长期限不得超过六个月。逾期未申请延期或者申请延期未获批准的，许可文件自行失效。

 

第四章  监督管理及责任追究

 

第十九条【监管要求】 分区管理单位及相关乡（镇）政府、街道办事处要加强对农民个人建房的巡查、监管，对未取得许可文件或者未按许可文件规定进行建设的，应及时采取措施予以制止，并及时报城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门对农民个人违法建设行为应及时依法查处。

第二十条【责任追究】 各相关部门对农民建房应严格按照法律、法规和本办法相关内容和程序办理。对在审查、审批农民建房过程中相关部门及工作人员出具虚假证明、玩忽职守、失职渎职、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂的，由有权机关依法依规给予处分；涉嫌犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市自然资源规划主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规依法处理。

 

第五章  附则

 

第二十一条【天湖街道管理】  涉及天湖街道办事处农民建房的，由宣城经开区管委会、宁国市相关部门按本办法办理。

第二十二条【参照执行】  城市规划区内的国有农林茶场职工自建住房参照本办法执行。

第二十三条【实施日期】 本办法自2019年12月1日起施行。原《宣城市城市规划区农民建房规划管理暂行办法》（宣政办〔2015〕23号）同时废止。