一、出台背景

2015年9月，市政府印发了《宣城市城市规划区农民建房规划管理暂行办法》（宣政办〔2015〕23号）。该办法自实施以来，对城市规划区内农民建房的控制和引导，保障城市规划的顺利实施起了非常重要的作用。随着城市经济社会发展、新一轮城市总体规划的实施，办法中部分内容条款已不能完全适应当前社会发展的要求，亟需修订和完善。

二、工作目标

坚持规划优先、政策引导，加强和规范城市规划区内的农民建房管理，改善农村居民住房条件和人居环境，促进城郊美丽乡村建设，保障国土空间规划的科学、高效实施。

三、修订依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《安徽省城乡规划条例》

4、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》

5、《宣城市城市总体规划（2016-2030年）》

6、其他相关法律、法规

四、修订过程

《宣城市城市规划区农民建房规划管理暂行办法》（宣政办〔2015〕23号）修订工作于2018年初正式启动，期间由于机构改革暂缓了修订工作。2019年3月，我市机构改革基本完成，又重新启动修订工作。在修订过程中，坚持问题导向，强化调查研究，在广泛征询意见的基础上，于2019年7月形成了《宣城市城市规划区农民建房空间规划管理办法（修订稿）》，经市政府常务会议和市委深改委会议审议通过后，于2019年11月正式印发实施。

五、主要内容

《管理办法》共五章二十三条：第一章总则、第二章管理及建设要求、第三章审批程序、第四章监督管理及责任追究，第五章附则。

主要修订内容如下： 

（一）进一步优化农民建房空间布局(《管理办法》第六条、第七条)。依据《宣城市城市总体规划（2016—2030年）》，按照农民现居地与国土空间相关规划用地布局和实施的关联程度，将723平方公里的城市规划区划分为不同区域分类管控，在坚持引导农村居民向城镇和规划发展村庄集中的同时，考虑到不同类型农村居民建房的诉求，对不同区域进行分类管理：

一是在中心城区范围内（一类区），维持了原办法的“从严控制”，原则上不再批准新建、改建、扩建农民住房，对“一户一宅”并经有资质的房屋安全鉴定机构鉴定属D级危房的，首先建议征收；暂时无法征收的，农民方可申请原址、原面积维修或翻建，以解决危房改造问题。

二是在城市的近郊区（二类区）即总体规划中确定的城市其他建设用地范围内，农民申请建房的，首先引导进入农民集中建房点和统建点建设，或引导安置到公租房入住；对暂时无法解决，且不影响近期规划建设的，才可批准新建住房。

三是在城市的远郊区（三类区），引导和鼓励农民改善生活条件，因分户、房屋陈旧、面积过小，均可以申请翻建、改（扩）建和新建住房，以改善居住条件，同时鼓励和引导农民到规划集中建房点集中建设。

（二）进一步鼓励和允许改善农民住房条件(《管理办法》第十条、第十一条)。一是对农民建房人均建筑面积进一步放宽，对于规划建设用地以外的远郊区，人均住房建筑面积从55平方米提高到60平方米。二是优化人口计算标准，对于因分户建房等需求，家庭人口少于3人的，考虑家庭生育等其实际居住需求，申请建房时人口可按3人计算。三是对建房层数进一步放宽，考虑到节约集约用地，修改了原办法中对房屋层数的限制，在面积不超过标准的情况下，农民建房最多可建三层。

（三）进一步加强农民建房的风貌管控(《管理办法》第十二条)。为进一步提升农民建房品质，加强农村地区的风貌管控，今后农民建房严格执行带方案审批制度，其户型、立面、层高、色彩等实行带方案审批，设计方案可从村民建房图集中选择，也可自行委托设计。农民须按图纸进行施工，从而做到农民建房功能合理、村庄整体风貌协调，体现地方文化特色。

（四）进一步优化管理体制及审批流程(《管理办法》第四条、第十七条)。一是明确部门管理职责。将宣城经开区管委会、宣城现代服务业产业园管委会、市敬亭山管委会、宣州区人民政府作为辖区的分区管理单位，负责本辖区内的农民建房相关建设管理工作。二是简化审批流程。按照“精简、规范、高效”的原则，对审批流程进一步优化，实行“农户申请、村级审查、乡镇审核、部门审批”的分级审查、层级负责制，明确了相关程序的办理时限，同时对农民建房从申请、许可、放线、验收均作了具体要求。

六、主要创新举措

（一）强化国土空间规划的统领作用。深刻贯彻《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》的文件精神，发挥国土空间规划体系在国土空间开发保护中的战略引领和刚性管控作用，统领各类空间利用，科学布局生产空间、生活空间、生态空间，《管理办法》规定农民建房必须符合国土空间规划。

（二）统筹推进村庄规划的编制工作。严格落实《中央农办农业农村部自然资源部国家发展改革委财政部关于统筹推进村庄规划工作的意见》，《管理办法》强调村庄规划编制的重要性，在组织规划、建设时，实现村庄建设发展有目标、重要建设项目有安排、生态环境有管控、自然景观和文化遗产有保护、农村人居环境有改善。

（三）鼓励农民自愿退出宅基地机制。《管理办法》引入鼓励农民自愿退出宅基地机制，农民自愿退出全部宅基地或符合宅基地申请条件但自愿放弃申请的，可以给予一定的经济补偿，进而整合了土地资源，有利于农村经济发展。

七、下一步工作

严格实施《管理办法》，加强政策宣传和引导，同时根据最新出台的相关法律、法规，及时对《管理办法》进行修订和完善。

八、施行范围及试行时间

施行范围：宣城市城市规划区范围

实施日期：本办法自2019年12月1日起施行。

九、解读机关

宣城市自然资源和规划局